Artigo – Formas de habitar o centro das cidades. Informalidade e invisibilidade do mercado imobiliário de vilas e cortiços em João Pessoa PB. Jovanka Baracuhy Cavalcanti Scocuglia e Camila Coelho Silva

Publicado na Revista Arquitextos Vitruvius 198.05 moradia precária, ano 17, nov. 2016. ISSN 1809-6298.

 link do artigo no site Vitruvius 


A condição urbana e habitacional das cidades brasileiras apresenta uma diversidade de dinâmicas, rupturas e transformações promovidas por questões econômicas, políticas e sociais, bem como carrega as marcas de uma perspectiva de civilização adotada pelas elites que privilegiam as intervenções urbanas espetaculares e excluem, invariavelmente, as populações pobres ou as invizibilizam. Evidencia-se uma lógica perversa e contraditória no desejo dessas elites de alcançar uma qualidade urbanística semelhante a de países desenvolvidos, nos quais a conquista dos direitos urbanos se alinha a um projeto de modernidade, enquanto nega à população direitos fundamentais como os de saúde, educação e moradia. No Brasil, essa (re) produção informal da moradia é uma das consequências da exclusão social e da segregação espacial na lógica mercantil do capitalismo tardio.

O objetivo deste artigo é analisar a informalidade nas formas de aluguel de moradias no centro histórico da cidade de João Pessoa, identificando as características desse mercado imobiliário informal e ilegal analisando as relações socioespaciais que o sustentam, bem como as condições de habitabilidade do ambiente construído.

Para fins de estudo, a partir da análise de diversas conceituações levantadas e tomando como base a definição de cortiço descrita na Lei Moura – Lei Municipal de São Paulo nº 10.928 de 1991 (única lei alusiva aos cortiços), passamos a tratar o nosso objeto de estudo (vilas e cortiços) com o termo Habitações Coletivas Precárias de Aluguel ou HCPAs(1), referente à unidade usada como moradia multifamiliar e acessada através da locação ou sublocação, apresentando, total ou parcialmente, as seguintes características:

a) ser constituída por uma ou mais edificações construídas em lote urbano;

b) ser subdividida em mais de uma unidade habitacional;

c) utilizar o mesmo ambiente para exercer diversas funções (estudar, dormir, cozinhar, fazer refeições, trabalhar, etc.);

d) ter acesso comum dos espaços não edificados;

e) apresentar uso comum das instalações hidráulicas e sanitárias, sejam os banheiros, cozinhas e/ou tanques;

f) oferecer infraestrutura, no geral, precária, causando riscos à saúde ou à vida (ventilação e iluminação naturais inadequadas, umidade excessiva, infiltrações, instalações elétrica e hidráulica em más condições, etc.);

g) apresentar superlotação de pessoas.

Em meio às edificações comerciais, de serviços e de habitações unifamiliares, vilas e cortiços se mantêm camuflados na paisagem urbana do antigo centro da cidade de João Pessoa, ocultando uma realidade de precárias condições de moradia e de vida de inúmeros indivíduos. Questão emergente no século 19, a multiplicação de habitações coletivas precárias de aluguel na forma de vilas e cortiços nos centros históricos das cidades brasileiras, se apresenta como espelho das contradições urbanísticas marcadas pela permanência no tempo dos problemas estruturais de um capitalismo que não garante os direitos de cidadania. A presença das vilas e cortiços na cidade contemporânea é um elemento-chave para a manutenção de uma vitalidade precária, ou seja, se apresenta como solução, pois, mal ou bem, dessa forma, o pobre tem tido acesso à habitação e ao centro da cidade e, ao habitá-lo, contradiz a falsa ideia de morte dos centros históricos.

Este texto apresenta parte dos resultados de pesquisas no âmbito do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal da Paraíba (PPGAU UFPB), realizadas entre 2013 e 2015, com foco no centro histórico da cidade de João Pessoa (2), em especial no bairro Varadouro, o qual se caracteriza por um misto de atividades de comerciais, de serviços e habitacionais desde os primórdios da constituição e crescimento da cidade, bem como por políticas de requalificação urbana e patrimonial desde finais da década de 1980 (3).

A problemática se caracteriza, de um lado, pelos indivíduos de baixa renda, impossibilitados de possuírem casa própria ou de alugarem moradias melhores devido aos altos valores de aluguéis, ou pela necessidade de residirem próximos ao local de trabalho pelo custo da mobilidade urbana, ou ainda combinando as alternativas citadas, que não têm outra opção senão o aluguel de habitações coletivas, geralmente precárias, insalubres e sem o mínimo de condições necessárias à habitabilidade. De outro lado, acompanhando e orientando a produção das HCPAs, atua o mercado informal de aluguel, surgido para atender a demanda da população de baixa renda de residir em áreas de baixo custo e com vantagens locacionais. Em oposição aos ganhos volumosos dos grandes investidores, a produção das HCPAs não conforma grandes lucros. Entretanto, o pouco lucro alcançado é adquirido sem esforços, o que o torna vantajoso: necessita de baixo investimento, não é submetido a regras legalmente instituídas, se sustenta sem nenhum tipo de fiscalização e controle, e, por isso, ficam livres de impostos.

Exemplificação da precariedade da iluminação e ventilação naturais das HCPAs estudadas
Foto divulgação [Camila Coelho, 2014]

Exemplificação da precariedade da iluminação e ventilação naturais das HCPAs estudadas
Foto divulgação [Camila Coelho, 2014]

Exemplificação da precariedade da iluminação e ventilação naturais das HCPAs estudadas
Foto divulgação [Camila Coelho, 2014]

Destarte, rendendo-se à lógica da necessidade (de morar), as camadas de baixa renda que ainda podem pagar a locação de pequenos e precários cômodos passaram a sustentar este mercado de regras próprias e em franca expansão no Brasil. O mercado imobiliário informal foi integrado aos estudos sobre a produção e lógica da cidade informal por autores que estudam esse fenômeno na América Latina. Destacamos no Brasil Hermínia Maricato (4), Pedro Abramo (5), Nelson Baltrusis (6), Norma Lacerda (7), e, numa escala mais abrangente, Horacio Capel (8) e Milton Santos (9). Segundo esses autores, tendo em vista a escassez de estudos aprofundados sobre o mercado informal de habitação, bem como a relevância desses processos e relações de (re) produção do espaço das cidades contemporâneas, urge aprofundar a análise dessas dinâmicas, seja avaliando a ausência de políticas habitacionais eficazes, a lógica de mercado capitalista, a informalidade enquanto tática popular (10) no enfrentamento de problemas decorrentes da lógica reducionista do planejamento urbano.

Dessa forma, o entendimento da atuação do mercado imobiliário informal de aluguel que sustenta essas formas precárias de moradia, aliada a não atuação dos poderes públicos na regulação dessas práticas e na garantia das condições de moradia de ampla parcela da população, torna-se fundamental para compreensão da lógica de produção/reprodução das HCPAs e para a provisão de uma base científica na formulação de políticas públicas de enfrentamento da necessidade de oferta qualificada do solo urbano para a população pobre, bem como para elaboração de políticas antigentrificação nas áreas centrais das cidades contemporâneas.

Os enfoques teórico e metodológico se articulam fundamentados na interface entre arquitetura, urbanismo e ciências humanas, constituindo, portanto, uma perspectiva interdisciplinar. Partindo da pesquisa bibliográfica e da construção do referencial teórico-conceitual, estabelecemos um modelo de ficha de levantamento, bem como roteiros de formulários/entrevistas para locadores e locatários, complementados com mapeamento e registros fotográficos dessas habitações. Assim, através da pesquisa empírica, foi possível caracterizar a habitabilidade (urbana e habitacional) das HCPAs do Varadouro e avaliar como atua o mercado informal de aluguel nesta área.

O centro histórico da cidade de João Pessoa e o bairro do Varadouro

O centro da cidade de João Pessoa, assim como outras cidades do Brasil e do mundo, vem passando por mudanças nas três últimas décadas, dentre elas um esvaziamento crescente e deterioração de imóveis pela transferência de atividades para outros bairros da cidade. Nesta pesquisa, selecionamos como recorte de estudo o bairro Varadouro, localizado na área central da cidade de João Pessoa, inserido no perímetro de tombamento do centro histórico como patrimônio nacional, desde 2007, pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional – Iphan.

Indicação do recorte de estudo – bairro Varadouro – dentre as delimitações do centro histórico da cidade de João Pessoa definidas pelo Iphan e Iphaep [Mapa urbano digital de João Pessoa, 2014, editado por Camila Coelho]

Essa escolha se apoia em diversos fatores, dentre eles:

a) o processo de abandono pelo qual o bairro vem passando: o Varadouro é um dos bairros mais antigos da cidade, onde se estabeleceu um misto de habitações e ruas comerciais dinâmicas até meados do século 20; Após os anos 1950, teve início o processo de abandono do local pelos moradores mais abastados e por parte do comércio varejista em direção à orla marítima, passando, no decorrer dos anos, a ser reconhecido como um bairro marcado pelo estigma da prostituição, marginalidade e local de moradia de uma população de baixa renda, marcadamente na forma de ocupações e/ou de precárias formas de moradia;

b) as consecutivas tentativas de implantação de políticas à habitação social pelo poder público, a exemplo do Projeto Moradouro e o Programa Minha Casa Minha Vida, embora sem êxito até o momento;

c) por concentrar um considerável número de habitações coletivas, bem como por sua precariedade: no segundo semestre de 2014, ao percorrer todas as ruas do bairro, constatamos a existência de 43 habitações coletivas precárias de aluguel (enumeradas de HCPA 01 a 43 no levantamento), das quais tivemos acesso a 35 (81,4% do total mapeado). Para cada habitação coletiva, foram visitadas e coletadas informações de seus proprietários, duas de suas unidades habitacionais (UHs) e seus respectivos inquilinos, na busca de caracterizar e compreender a relação entre esses agentes e o funcionamento do mercado informal de locação na área.

Ainda que seja uma área já dotada de infraestrutura urbana devido à condição de compor o núcleo de origem da cidade, a forma como estas habitações são constituídas e reproduzidas gera inúmeros problemas para a qualidade habitacional, relacionados às precárias condições das instalações elétricas e hidráulicas, à ausência ou pouca iluminação e ventilação naturais, ao uso coletivo de áreas molhadas, à umidade, às pequenas áreas dos cômodos e à decorrente sobreposição espacial de funções diárias, à ausência de privacidade, à insegurança da posse da terra, dentre outros aspectos, como pode ser constatado nas fotos abaixo.

Exemplar da precariedade das instalações hidráulicas nas HCPAs estudadas
Foto divulgação [Camila Coelho, 2014]

Exemplar da precariedade das instalações hidráulicas nas HCPAs estudadas
Foto divulgação [Camila Coelho, 2014]

Exemplar do uso compartilhado de áreas molhadas das HCPAs levantadas
Foto divulgação [Camila Coelho, 2014]

Exemplar do uso compartilhado de áreas molhadas das HCPAs levantadas
Foto divulgação [Camila Coelho, 2014]

Exemplar do uso compartilhado de áreas molhadas das HCPAs levantadas
Foto divulgação [Camila Coelho, 2014]

Exemplar de unidades habitacionais que recorrem à estratégia da sobreposição de funções perante a disposição de pequenos cômodos
Foto divulgação [Camila Coelho, 2014]

Exemplar de unidades habitacionais que recorrem à estratégia da sobreposição de funções perante a disposição de pequenos cômodos
Foto divulgação [Camila Coelho, 2014]

Deste modo, as HCPAs inseridas no Varadouro apresentam péssimas condições de habitabilidade na escala da unidade habitacional, fato relacionado diretamente com a forma como são produzidas, dentro da lógica de exclusão social e segregação espacial. Outro ponto a ser destacado é o fato dessas moradias precárias se constituírem enquanto formas de morar que se originaram e se consolidaram por processos “invisíveis” / informais ou à margem das normas urbanísticas e de edificações estabelecidas pelos códigos e leis municipais, estaduais e pelo próprio Estatuto da Cidade. Assim, para avaliar sua produção e suas condições, torna-se imprescindível compreender como se estabelece e se consolida o mercado informal de locação na área.

O mercado imobiliário informal de aluguel como forma de acesso à moradia

Uma das marcas profundas da urbanização brasileira é a proliferação de processos informais e ilegais de moradia. A habitação, considerada como uma mercadoria e não como um direito social que deve ser garantido pelo Estado, insere-se na lógica de acúmulo de capital pelas elites e torna-se um privilégio de poucos, em especial as localizadas em áreas centrais. Às populações pobres resta a ilegalidade e informalidade no acesso à moradia, e o que deveria ser exceção passa a ser a regra.

O mercado informal de terra urbana garante o acesso a bens e serviços através de uma transação monetária e/ou mercantil, embora não esteja sujeito nem seja regulado pelos direitos presentes na cidade legal – os direitos urbanísticos, de propriedade, tributário e comercial – ao comercializar ou locar as habitações; ele age à margem da legislação. Dessa forma, acaba “substituindo” o Estado no que diz respeito ao provimento da moradia para a população de baixa renda.

Os submercados informais de comercialização de imóveis residenciais bem como o de locação residencial foram objeto de estudo da pesquisa Mercados informais de solo urbano nas cidades brasileiras e acesso dos pobres ao solo – conhecida como a Rede Infosolo, coordenada nacionalmente por Pedro Abramo do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (IPPUR/UFRJ). Os dados coletados pela Rede Infosolo em assentamentos informais das oito regiões metropolitanas brasileiras revelaram que o aluguel já é uma das principais formas de acesso à moradia em inúmeras favelas localizadas em áreas urbanas mais centrais.

O estabelecimento do mercado informal em tais áreas se torna possível, dentre outros fatores, devido à forma de atuação dos agentes promotores públicos. Esta se resume na legislação e no fomento de intervenções urbanísticas, em que, segundo Lacerda, “a legislação demarca, no máximo, as áreas pobres como de interesse social, sem definição de parâmetros de uso e ocupação do solo urbano; a promoção de intervenções urbanísticas participa do processo de diferenciação socioespacial no interior de cada área pobre” (11). Nesse sentido, não há uma intervenção através de um aparato legal por parte do Estado que assegure o comprometimento de ambas às partes – locador/locatário – no decorrer das transações imobiliárias.

Deste modo, outras formas de garantias se estabelecem para que se institua uma relação de confiança e respeito entre os envolvidos na locação do imóvel. Pedro Abramo (12) destaca que, no mercado informal de solo urbano, uma base importante para seu funcionamento são as relações de confiança e de lealdade que se estabelecem entre os locadores e locatários. Essa relação de reciprocidade interpessoal, também identificada na região metropolitana de Recife por Norma Lacerda (13), resulta na eliminação da impessoalidade e a personalização da relação contratual, elementos típicos do mercado imobiliário formal.

Nesta pesquisa procuramos compreender as singularidades e universalidades do mercado informal de aluguel existentes no centro da cidade de João Pessoa – PB. Passaremos, na sequência, a descrever e analisar os processos informais de (re) produção de moradias na forma de HCPAs e suas consequências para a habitabilidade de parcela da população de baixa renda da capital paraibana.

O mercado informal de locação no Varadouro

Na identificação dos agentes modeladores do espaço integrantes deste mercado, encontramos generalidades e particularidades, confirmando o discurso da pesquisadora Norma Lacerda (14) ao relatar, a partir de pesquisas empíricas, que a formulação de muitas das generalizações sobre os submercados imobiliários informais, baseadas em determinadas realidades, não têm o mesmo fundamento quando aplicadas em outras situações.

Como observado na literatura sobre a temática, os principais agentes conformadores do mercado imobiliário informal de locação são os proprietários/locadores e os moradores/locatários. Resumidamente, podemos afirmar que o mercado informal de locação no Varadouro é constituído predominantemente por locatários homens, jovens (com idade limite de 40 anos) e que trabalham por conta própria, insinuando volubilidade financeira. No quesito grau de instrução, os inquilinos mostraram possuir maior nível de estudo que os proprietários (estes últimos concluíram, em sua maioria, o ensino fundamental, enquanto os locatários alcançaram o ensino médio). Além disso, a maior parte dos inquilinos entrevistados (41,4%) informou ter renda familiar de até um salário mínimo.

Estes locatários se relacionam com proprietários cujas características preponderantes são maior idade (a maioria possui mais de 40 anos) e rendimentos superiores (41,4% disseram ter renda familiar acima de três salários mínimos). Quando perguntados sobre o motivo de construir ou comprar uma habitação coletiva para locação, os proprietários alegaram ser uma possibilidade de investir e de complementar a renda, além dos casos em que esta é a única fonte de renda.

Nos discursos, observa-se a preocupação em se ter essa complementação devido a diversos fatores, como a baixa renda, a informalidade de seus trabalhos, a idade, a demanda habitacional da área, entre outros, exemplificados nas transcrições abaixo:

“Foi pra ter uma renda, entendeu, pra complementar o meu salário, entendeu? E pensando já no meu futuro… Eu tô com 50 anos, sou autônomo, quando você vem receber o INSS, não cobre a despesa, não. Eu me baseei nisso aí!” (Proprietário da HCPA 26).

“É questão de lógica… você pega um terreno muito grande, você pensa em quê? Na minha família, meu pai, minha mãe, ninguém trabalhava. A gente fazia uns quartinho pra alugar… e nessa ideia, como fonte de renda” (Proprietário da HCPA 34).

Associando tais informações à renda e ocupação dos proprietários, e ainda ao fato de 76% dos locadores entrevistados possuírem apenas um imóvel alugado, o estudo permite constatar que estes agentes são quase tão pobres quanto os locatários, uma vez que, em muitos casos, só se alcança uma renda acima de três salários mínimos devido aos aluguéis das unidades habitacionais.

Ainda nos referindo aos agentes do mercado informal de vilas e cortiços e, ao contrário do que identificou Andrea Piccini (15), não registramos a presença de agentes promotores públicos e privados no mercado de HCPAs do Varadouro. Não existem incorporadores, loteadores ou construtores envolvidos neste mercado, muito menos a atuação dos agentes promotores públicos no que diz respeito à legislação e fomento de intervenções urbanísticas; não há intervenção através de um aparato legal por parte do Estado que assegure o comprometimento de ambas as partes – locador/locatário – no decorrer das transações imobiliárias.

Entretanto, no caso do Varadouro, identificamos a presença de agentes intermediários nesses processos informais, também referidos por Piccini (16). Em dez das 35 HCPAs visitadas no Varadouro (28,6%) há a presença pessoas que representam o proprietário nas relações cotidianas com os locatários. Em boa parte dos casos, o intermediário também reside na habitação coletiva, na qual atua em diversas funções, como zelador, ou até executa o papel de uma imobiliária; nesse caso, há um acordo entre o locador e o intermediário, que pode ser a redução do valor do aluguel, uma porcentagem do valor recebido dos locatários, ou ainda uma gratificação financeira. Em outras situações, os locadores moram em outras cidades ou países e os intermediários são seus familiares, cujo dever é apenas receber o aluguel e repassar o valor para o proprietário, sem receber nada por isso.

Cabe ressaltar que em nenhum caso há intermédio de corretores ou imobiliárias, pois sua participação oneraria o preço final de aluguel. Revela-se, desse modo, a atuação hegemônica do mercado imobiliário informal de locação das unidades habitacionais em estudo.

Sobre os valores dos aluguéis, fator determinante para a escolha da maioria dos locatários, constatou-se na pesquisa de campo que seu custo varia entre R$150,00 e R$ 500,00 reais, em que a maioria das unidades habitacionais (57,1%) apresenta valores entre R$ 150,00 e R$ 250,00. Tais quantias são altas se levarmos em consideração a renda predominante dos moradores e a precariedade das estruturas físicas, contudo, o mais valioso é a localização. Deste modo, os inquilinos pagam um valor incoerente se se observa a habitabilidade das unidades habitacionais, mas poupa tempo e gasto financeiro com deslocamentos cotidianos.

Outra característica relevante levantada diz respeito à alta rotatividade dos inquilinos, relatada por diversos autores que estudam o fenômeno, como Andrea Piccini (17) e Lúcio Kowarick (18). No período de realização da pesquisa de campo, a proporção de locatários que residem na habitação coletiva há menos de seis meses equipara-se a daqueles que moram no mesmo lugar há mais de cinco anos. Trata-se, assim, de uma particularidade do mercado imobiliário informal de locação das HCPAs do Varadouro: o fenômeno da alta rotatividade não é regra no que diz respeito às habitações coletivas de aluguel, havendo casos de inquilinos morando na mesma HCPA há 17 anos.

No intuito de facilitar a compreensão das primeiras características identificadas na pesquisa, observemos o quadro abaixo:

Quadro comparativo entre características do mercado informal de aluguel de outras cidades e o mercado informal de aluguel do Varadouro [SILVA, Camila Coelho. Ser / Estar / Viver invisível]

As relações interpessoais de confiança-lealdade como garantia da (re)existência do mercado informal de locação

Sobre as relações entre os agentes que conformam o mercado informal e popular de solo urbano, Pedro Abramo (19) relata sobre outras formas de garantias estabelecidas para que se institua uma relação de confiança e respeito entre os envolvidos na locação do imóvel, tendo em vista a ausência das instituições reguladoras formais. De acordo com o autor, é nesse contexto que surgem as instituições informais de mediação, promovendo o cumprimento dos contratos implícitos, “em termos intertemporais e intergerenciais” (20). Essa “autoridade local” não se faz presente no mercado informal de locação do Varadouro, tratando-se assim de outra particularidade de mercados imobiliários de algumas metrópoles.

Em contraponto, um princípio identificado no mercado informal do Varadouro e presente no mercado imobiliário informal das cidades brasileiras são as relações interpessoais de confiança-lealdade, distinguindo-o do mercado imobiliário formal, em que a lei constitui um elemento de garantia das relações contratuais.

A relação de reciprocidade interpessoal resulta primeiramente na eliminação da impessoalidade e a personalização da relação contratual, elementos típicos do mercado imobiliário formal de locação: enquanto neste, a ação depende de diversos trâmites burocráticos e jurídicos – documentação, contrato, prazo mínimo de locação, multa de rescisão e intermédio de fiadores –, no mercado em estudo, para alugar a moradia, não há a obrigatoriedade de nenhum desses elementos.

Como esperado, foi atestada a inexistência de qualquer tipo de formalização do aluguel em 70% das unidades habitacionais acessadas, de modo que a locação é regulada apenas por um acordo verbal entre os envolvidos.

Os proprietários não sentem a necessidade de selar o acordo com contrato, ou porque acreditam ser inútil uma formalização do aluguel devido à rotatividade e renda dos moradores, ou sobretudo porque os inquilinos são antigos conhecidos ou ainda indicados por alguém de confiança, fato que deixa transparecer o estabelecimento, desde o início do processo de locação, das relações de caráter pessoal.

A predominante ausência de contratos na locação normalmente acentua a possibilidade de inadimplência nas transações mercantis informais. Quando perguntados sobre qual a garantia de pagamento dos aluguéis na ausência do objeto contratual, os locadores alegam que não há essa segurança, mas diminuem o risco “selecionando” seus inquilinos e mantendo os valores de locação os mais acessíveis possíveis para que estes possam pagar e não precisem se endividar. Assim, basta aos proprietários apenas confiar na lealdade dos inquilinos.

Além do contrato, quanto à exigência de fiador, apenas uma habitação apresentou essa particularidade. Por fim, não foi identificado sequer um caso no que concerne à exigência/cumprimento de prazo mínimo de locação, pagamento de multa em caso de rescisão, ou ainda aviso prévio em caso de entrega do imóvel.

O único elemento identificado em todas as habitações coletivas no que diz respeito à locação do imóvel é a solicitação do pagamento da “fiança” pelos locadores, ou seja, a quitação do primeiro mês do aluguel antes de passar a residir na moradia; sem ela, o aluguel não é efetivado. Mais uma vez, a realidade identificada no mercado informal de locação do Varadouro difere de outras cidades, como São Paulo, onde Piccini (1) observou que, com a ausência da figura do fiador, os proprietários geralmente exigem o pagamento antecipado de três mensalidades de aluguel.

Percebe-se ainda a condolência dos locadores com seus inquilinos no que diz respeito à baixa renda desses agentes, tanto na ocasião da definição do valor do aluguel, quanto na forma de atuação quando da inadimplência da mensalidade da locação, característica conhecida do mercado imobiliário informal de aluguel e mostrada pelos estudos em outras cidades brasileiras.

Dentre os informantes, no caso de inadimplência no pagamento do aluguel, foi constatado que 48% dos locadores procuram entrar em acordo com o locatário e 40% esperam que o inquilino voluntariamente desocupe o imóvel; 8% dos casos relataram que ainda não ocorreu inadimplência, e, em um único caso, o locador respondeu que, na falta de pagamento, expulsa o inquilino do imóvel. Cabe ressaltar que nenhum dos proprietários afirmou recorrer à justiça, o que corrobora com a conjuntura de informalidade das HCPAs.

Observemos o quadro 02 com alguns relatos coletados na pesquisa de campo que corroboram com as afirmações supracitadas:

Exemplos de relatos de proprietários das HCPAs visitadas na pesquisa empírica [SILVA, Camila Coelho. Ser / Estar / Viver invisível]

Diante de tais condutas, observa-se que a maior parte dos locadoresconfia que, uma hora ou outra, irá receber o valor da locação ou ainda parte dela; a outra grande parcela dos proprietários acredita na lealdadedos inquilinos no sentido de que, caso não haja a possibilidade de efetuarem o pagamento do aluguel, os locatários voluntariamente desocuparão o imóvel alugado. Apesar das inúmeras incertezas que permeiam este mercado, estabelecem-se, assim, as relações interpessoais não apenas nas transações, mas também nas “penalidades” no caso de inadimplência.

Estes laços de confiança por parte dos proprietários e de lealdade por parte dos locatários certamente são fortalecidos pela condição de vizinhança predominante entre os casos estudados. Observou-se que 55,2% dos locadores moram no bairro Varadouro, dos quais 43,8% habitam a mesma edificação que dispõem para locação.

Nesse contexto, os donos das habitações coletivas participam do cotidiano dessas pessoas, comprovadamente mais pobres que eles (embora a situação financeira dos proprietários não seja tão distante da dos inquilinos). Esta proximidade física e, por conseguinte, a convivência diária, pode, assim, ser tida como um dos mais fortes fatores para o sucesso da relação confiança-lealdade.

Mesmo com a boa convivência entre locadores e locatários – segundo os locatários entrevistados, 57,1% mantêm uma boa relação com os locadores e 30% alegam haver uma relação neutra, resguardando suas privacidades – não podemos esquecer que há uma relação de dominação entre eles. O proprietário, devido à posse do imóvel, tem a autoridade de aceitar quem ele quer e de encerrar as relações com aqueles que, por algum motivo, não lhe agradam mais, colocando-os para fora da moradia. Em contraponto, ponderando que a maior parte dos locadores reside no bairro e, em muitos casos, na própria habitação coletiva, há também a necessidade, por conveniência, como retrata Norma Lacerda (12), da convivência tranquila com os inquilinos, fato que acaba por equilibrar as ações e reações cotidianas dos dominantes (locadores) perante os dominados (locatários).

Em suma, trata-se de um mercado cheio de indefinições, firmado a partir das relações de confiança-lealdade. Os locadores não têm, supostamente, garantia de recebimento de aluguéis nas datas e valores acordados, assim como os inquilinos não têm condições de garantias de que os locadores cumprirão o acordo firmado. Essa é a contradição da problemática investigada: ambas as partes precisam lidar com as consequências da informalidade e de um mercado desregulamentado diante da ausência do Estado e de políticas habitacionais eficientes para os seguimentos de 0 a 3 salários mínimos.

Considerações finais

A partir das informações expostas, reiteramos as contradições inerentes à existência e atuação do mercado imobiliário informal de locação no centro de João Pessoa. Fora das normas urbanísticas, dos códigos e leis formalizados, este mercado, responsável por coordenar as relações entre locatários e locadores, baseia-se e equilibra-se a partir de relações interpessoais de confiança-lealdade.

Com efeito, esse mercado, apesar de proporcionar, no geral, precárias condições de habitabilidade para os inquilinos, ao suprir a necessidade de moradia por parte da população de baixa renda, complementa o mercado formal, preenchendo uma lacuna expressiva desse mercado e adaptando-se às condições locais, bem como suprindo a falta de uma política habitacional eficaz.

Portanto, essa pesquisa ratifica a ausência de ações incisivas do poder público na resolução dos problemas habitacionais e na regulação da produção e da comercialização da terra urbana, voltadas especialmente para a faixa populacional de baixa renda. Aliada a desarticulação entre planejamento urbano e habitacional, evidencia-se a falta de políticas e programas competentes que agenciem adequadamente o reaproveitamento das áreas centrais, tendo em vista seu eminente potencial construtivo e seus valores econômicos, sociais e culturais.

Por fim, reforça-se a relevância do trabalho no sentido de tratar de uma problemática invisibilizada embora importante das áreas centrais urbanas, além de seu ineditismo no que se refere à discussão sobre o morar informal no centro antigo da cidade de João Pessoa. Neste sentido, anseia-se que esta pesquisa incite novas investigações no campo da arquitetura e urbanismo, sobretudo no que se refere às políticas públicas habitacionais, alcançando, um dia, proposições de soluções que atendam a todos os agentes envolvidos no mercado imobiliário informal de aluguel de forma equânime e justa.

notas

1
PICCINI, Andrea. Cortiços na cidade: conceito e preconceito na reestruturação do centro urbano de São Paulo. 2a edição. São Paulo, Annablume, 2004.

2
SILVA, Camila Coelho. Ser / Estar / Viver invisível: avaliando as condições de habitabilidade e invisibilidade das habitações coletivas precárias de aluguel no bairro Varadouro, João Pessoa-PB. Dissertação de mestrado. João Pessoa, PPGAU-UFPB, 2015. Pesquisa realizada no âmbito do LECCUR – Laboratório de Estudos sobre Cidades, Cultura Contemporânea e Urbanidade, sob a orientação da Profa. Dra. Jovanka Baracuhy C. Scocuglia (DAU/PPGAU/UFPB).

3
SCOCUGLIA, Jovanka Baracuhy C. Revitalização urbana e (re)invenção do centro histórico na cidade de João Pessoa (1987-2002). João Pessoa, Editora Universitária/UFPB, 2004.

4
MARICATO, Ermínia. As ideias fora do lugar e o lugar fora das ideias. In: ARANTES, Otília; VAINER, Carlos; MARICATO, Ermínia. A cidade do pensamento únicodesmanchando consensos. Petrópolis, Vozes, 2000, p. 121-192; MARICATO, Ermínia. Urbanismo na periferia do mundo globalizado: metrópoles brasileiras. São Paulo em Perspectiva, v. 14, n. 4. São Paulo, out./dez. 2000, p. 21-33; MARICATO, Ermínia. Metrópole na periferia do capitalismo: ilegalidade, desigualdade e violência. São Paulo, Hucitec, 1995. Disponível em: <www.fau.usp.br/depprojeto/labhab/biblioteca/textos/maricato_metrperif.pdf> Acesso em: 10 jul. 2014.

5
ABRAMO, Pedro. Eu já tenho onde morar… a cidade da informalidade. In: ABRAMO, Pedro (Org.). A cidade da informalidade. O desafio das cidades latino-americanas. Rio de Janeiro, Sette Letras/FAPERJ, 2003; ABRAMO, Pedro. O mercado de solo informal em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes metropolis: notas para delimitar um objeto de estudo para a América Latina. Rio de Janeiro, IPPUR/UFRJ, 2005. Disponível em: <http://siteresources.worldbank.org/INTURBANDEVELOPMENT/Resources/336387-1269364699096/6892630-1269364758309/abramo.pdf>. Acesso em 19 nov. 2014; ABRAMO, Pedro. Características estruturais dos mercados informais de solo na América Latina: formas de funcionamento. In: XII Encontro Nacional da Anpur.Belém, 2007. p. 01-22. Disponível em: <http://unuhospedagem.com.br/revista/rbeur/index.php/anais/article/view/3013/2948> Acesso em: 21 abr. 2013; ABRAMO, Pedro (org.). Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras. Coleção Habitare, v. 10. Porto Alegre, Antac, 2009.

6
BALTRUSIS, Nelson. O mercado imobiliário informal nas favelas de Paraisópolis e Nova Conquista. In: ALFONSIN, Betânia; FERNANDES, Edésio. A lei e a ilegalidade na produção do espaço urbano. Belo Horizonte, Del Rey, 2003.

7
LACERDA, Norma. Mercado imobiliário de aluguel em áreas pobres e teoria das convenções. Recife, Centro de Estudos Avançados da Conservação Integrada, 2011; LACERDA, Norma. Mercados imobiliários em áreas pobres: singularidades, particularidades e universalidades. In: Congresso Internacional Cidade Virtual e Território: Produzir uma nova utopia urbana, VIII, 2012, Rio de Janeiro. Anais. Rio de Janeiro, UFRJ, 2012, p. 40-62.

8
CAPEL, Horacio. La producción del espacio urbano. In: CAPEL, Horacio. Capitalismo y morfologia urbana en España. 4. ed. Barcelona, Ediciones de Frontera, 1983. p. 85-142. Disponível em: <www.ub.es/geocrit/LibrosElec/Capel-Capitalismo.pdf>. Acesso em: 22 mai. 2014; CAPEL, Horacio. Agentes y estrategias en la producción del espacio urbano español. Revista de Geografia,Barcelona, v. VIII, n.1-2, 1974, p. 19-56.

9
SANTOS, Milton. O espaço dividido: os dois circuitos da economia urbana dos países subdesenvolvidos. 2a edição. São Paulo, Edusp, 2004.

10
DE CERTEAU, Michel. A invenção do cotidiano: artes de fazer. Petrópolis, Vozes, 1998.

11
LACERDA, Norma. Mercados imobiliários em áreas pobres: singularidades, particularidades e universalidades. In: Congresso Internacional Cidade Virtual e Território: Produzir uma nova utopia urbana, VIII, 2012, Rio de Janeiro. Anais. Rio de Janeiro, UFRJ, 2012, p. 49.

12
ABRAMO, Pedro. A cidade informal com-fusa: mercado informal em favelas e a produção da estrutura urbana nas grandes metrópoles latino-americanas. In: ABRAMO, Pedro (Org.). Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras. Coleção Habitare, v. 10. Porto Alegre, Antac, 2009, p. 57.

13
LACERDA, Norma. Mercados imobiliários em áreas pobres (op. cit.).

14
Idem, ibidem.

15
PICCINI, Andrea. Op. cit.

16
Idem, ibidem.

17
Idem, ibidem.

18
KOWARICK, Lúcio. Áreas centrais de São Paulo: dinamismo econômico, pobreza e políticas. Lua Nova, São Paulo, n. 70, 2007, p. 171-211.

19
ABRAMO, Pedro. A cidade informal com-fusa (op. cit.).

20
Idem, ibidem.

sobre as autoras

Camila Coelho Silva é arquiteta e urbanista pela Universidade Federal da Paraíba, mestre em Arquitetura e Urbanismo pelo Programa de Pós-graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal da Paraíba. Docente do IF Sertão-PE – Instituto Federal do Sertão Pernambucano – Campus Serra Talhada.

Jovanka Baracuhy Cavalcanti Scocuglia é docente e pesquisadora do departamento de Arquitetura e Urbanismo e do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo – PPGAU/UFPB. Doutora em Sociologia Urbana/UFPE e Pós-Doutorado em Sociologia Urbana e Antropologia pela Université Lumière Lyon 2. Possui publicações em revistas nacionais especializadas, pesquisas e livros na área de Arquitetura e Urbanismo, Sociologia Urbana e Patrimônio Cultural.

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